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IMPOSTO SOBRE A RENDA DA PESSOA FÍSICA: O QUE VOCÊ PRECISA SABER

Olá, amigos!

Chegamos ao nosso quinto dia de análises da DIRPF. Hoje abordaremos como declarar bens imóveis e os recebimentos e pagamentos de aluguel.

É o tema 5 do nosso cronograma de comentários:

01.04 – Contribuintes obrigados, prazos e penalidades;

02.04 – Alíquotas e a tabela progressiva;

03.04 – Declaração Simplificada ou Completa;

04.04 – Dependentes;

05.04 – HOJE – Imóveis e aluguéis;

08.04 – Planos de Previdência;

09.04 – Despesas de saúde;

10.04 – Despesas de educação;

11.04 – Investimentos em Ações;

12.04 – Doações; e

15.04 – Microempreendedor Individual.

Tema 5 – Imóveis e Aluguéis

A declaração de bens imóveis na DIRPF deve ser feita na ficha referente a “Bens e Direitos”. A própria declaração estabelece códigos para determinadas classes de bens imóveis, tais como: “11 – Apartamento”, “’12 – Casa”, “13 – Terreno”, “15 – Sala ou Conjunto”, dentre outros.

Recordemos do nosso texto 1 onde destacamos que é obrigado à entrega da DIRPF 2019 aquela pessoa que encerrou 31.12.2018 tendo a posse ou a propriedade de bens ou direitos de valor total superior a R$ 300.000,00.

A discriminação do patrimônio detido pelo contribuinte é importante instrumento para que, a partir da análise de evolução patrimonial, seja possível à Receita Federal apurar eventual omissão de rendimentos, inclusive com reflexos na sonegação de tributos[1] ou até mesmo na prática de atos ilícitos, tal como o recebimento, por exemplo, de propina por agente público.

Pois bem, ao optar, por exemplo, pela declaração de “11 – apartamento”, automaticamente o sistema demandará o preenchimento de algumas informações. São elas:

(i) Inscrição municipal (IPTU);
(ii) Data de aquisição;
(iii) Endereço completo, incluindo CEP;
(iv) Área Total do Imóvel; e
(v) Número de Matrícula e respectivo Cartório de Imóveis, caso registrado no RGI.

Tais informações são fundamentais para perfeita identificação do bem imóvel declarado. No campo discriminação, o contribuinte pode informar dados da compra do imóvel, tal como o vendedor (incluindo CPF ou CNPJ), se está quitado ou financiado, ou caso desta última hipótese, quantas parcelas foram pagas e quantas remanescem, quem é o banco financiador e número do contrato de financiamento.

Importante ressaltar que o valor de bens imóveis nunca deve ser alterado em razão do valor de mercado do bem ter tido uma elevação ou diminuição. O que deve constar na declaração é, regra geral, o montante histórico pago pelo contribuinte para a aquisição do imóvel, ou seja, o custo de aquisição.

Nesse aspecto, a Receita Federal admite que alguns gastos sejam integrados ao custo de aquisição, tais como:

(i) Gastos com escritura pública e registro de imóveis, incluindo o ITBI, caso tenha sido arcado pelo adquirente[2] ;
(ii) Móveis planejados [3] ;
(iii) Juros e demais acréscimos pagos na hipótese de financiamento[4] ;

Exceção à regra de que o valor de aquisição do imóvel deve permanecer inalterado são as reformas e benfeitorias adicionadas ao imóvel. Estas, se comprovadas por documentos hábeis –

por exemplo, nota fiscal – podem ser adicionadas ao valor do imóvel, ainda que em momento posterior à aquisição. É imprescindível que o contribuinte guarde essa documentação pelo prazo de 5 (cinco) anos.

A adição desses montantes ao valor do imóvel é de suma importância ao contribuinte, pois reduzirá a base de tributação (ganho de capital) na hipótese de posterior venda. Vale ressaltar, a venda de bens imóveis por pessoa física possui uma tributação própria pelo imposto de renda, incidente sobre o denominado ganho de capital, isto é, a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição que consta na DIRPF do contribuinte.[1]

Acerca dos imóveis financiados, é importante destacar que devem ser declarados no campo “valor” apenas as quantias pagas do financiamento. Anualmente o contribuinte deve adicionar os valores pagos do financiamento. Note que nessa operação específica não deve ser declarado o montante ainda a pagar do financiamento da ficha de “Dívidas e Ônus Reais”.

Imóvel adquirido em comum por um casal deve ser declarado na DIRPF de apenas um dos cônjuges, caso cada um apresente a sua Declaração de Ajuste Anual. A Receita Federal orienta que o outro cônjuge indique na sua DIRPF com o código “99 – Outros bens e direitos” que os bens em comum do casal estão inseridos na declaração do cônjuge, informando o CPF deste.

Com relação aos aluguéis, o primeiro aspecto a ser abordado diz respeito à impossibilidade da dedução dos pagamentos a este título da renda do contribuinte sujeita à tributação pelo IRPF. A legislação do imposto de renda apenas prevê a dedução desse pagamento nos casos de rendimentos decorrentes da sublocação do imóvel.

Nem sempre foi assim. A partir do final da década de 1970 e durante toda a década de 1980 foi permitido o “abater da renda bruta as despesas realizadas com aluguel (…) desde que em pagamento pelo uso ou ocupação de um imóvel utilizado como sua residência” até o limite previsto na legislação (Decreto-Lei nº 1.493/1976).

Até o final do ano 2014 chegou a tramitar os Projetos de Lei do Senado nºs 316 e 317, ambos de 2008, que permitiram o abatimento de despesas de aluguel. A matéria teve, inclusive, o Parecer favorável da Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania, entretanto, não foi convertida em lei.

Ganho de capital

Alíquota
Até R$ 5.000.000,00 15%
De R$ 5.000.000,01 a R$ 10.000.000,00 17,5%
De R$ 17.000.000,01 a R$ 30.000.000,00 20%
Acima R$ 30.000.000,00 22,5%

A Lei nº 11.196/2005, conhecida como Lei do Bem, estabelece a isenção da tributação incidente sobre o ganho de capital na venda de imóveis residenciais, desde que o contribuinte utilize os recursos obtidos com a venda do seu imóvel na compra de um outro imóvel no Brasil, dentro do prazo de 180 dias (este benefício pode ser usado 1 vez a cada 5 anos).

Também estão excluídos da tributação pelo IRPF o ganho de capital decorrente da venda de imóvel em que o valor seja igual ou inferior a R$ 440.000,00, sendo este o único imóvel do contribuinte, e nenhum outro imóvel desse mesmo contribuinte tenha sido vendido nos últimos 5 anos.

Os pagamentos a título de aluguel devem ser informados na Ficha “Pagamentos Efetuados”, com a indicação do beneficiário (locador – pessoa física ou jurídica) e seu respectivo CPF ou CNPJ, bem como o montante pago no ano calendário.

Ainda que os pagamentos não tenham repercussão no computo do imposto de renda do locatário, é imprescindível que constem da declaração, sob pena de, como discorremos no nosso texto 3, ocasionar a exigência de multa por parte da Receita Federal equivalente a 20% do valor não declarado.

Do outro lado, aquele que recebe rendimentos de aluguel deve oferecer tais rendimentos à tributação pelo imposto de renda. As locações efetuadas para outra pessoa física têm tributação mensal através do denominado “carnê-leão”. Na ficha “Rend. Trib. Recebidos de PF/Exterior”, na aba “outras informações”, é possível importar os dados do Carnê-Leão automaticamente.

Já para os contribuintes que efetuaram locação de imóvel para pessoa jurídica (empresa), os valores devem ser lançados na ficha “Rend. Trib. Receb. De Pessoa Jurídica”. Vale lembrar, nesse caso a pessoa jurídica efetua a retenção do imposto de renda quando do pagamento da locação e tal informação deve constar na declaração.

De acordo com a legislação do Imposto de Renda (Regulamento do Imposto de Renda/2018), é possível abater do rendimento bruto da locação o valor dos impostos (por exemplo, IPTU), taxas, emolumentos incidentes sobre o imóvel, as despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento e as despesas do condomínio, todas essas apenas na hipótese em que sejam arcadas pelo locador.

Por fim, imóveis que são bens comuns, tal como de casais na comunhão parcial de bens, podem ter os rendimentos de locação apropriados na proporção de 50% em nome de cada cônjuge, ou apropriados integralmente em um dos cônjuges. A verificação da melhor eficiência tributária, nesse sentido, é um exercício recomendado àqueles nessa situação.

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[1] ACRÉSCIMO PATRIMONIAL A DESCOBERTO. O aumento do patrimônio da pessoa física, apurado a partir do cotejo dos recursos disponíveis e dispêndios realizados, não justificado com rendimentos tributad os, não tributáveis ou com rendimentos tributados exclusivamente na fonte, sujeita-se à tributação do IRPF na forma de acréscimo patrimonial a descoberto. (…). (Acórdão nº 16-49567, de 20.08.2013 – Delegacia de Julgamento – São Paulo).

[2] ASSUNTO: Imposto sobre a Renda de Pessoa Física – IRPF
EMENTA: ALIENAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS. GANHO DE CAPITAL. ISENÇÃO. ART. 39 DA LEI N.º 11.196, DE 2005.
Para fins da isenção prevista no art. 39 da Lei n.º 11.196/2005, integram o valor de aquisição do novo imóvel o valor do imposto de transmissão (ITBI) e as despesas com a escritura e o registro do imóvel, cujo ônus tenha sido do adquirente, desde que comprovados com documentação hábil e idônea.
DISPOSITIVOS LEGAIS: Lei n.º 11.196, de 2005, art. 39; Instrução Normativa SRF n.º 84, de 2001, art. 17, I; Instrução Normativa SRF n.º 599, de 2005, art. 4º.
(SOLUÇÃO DE CONSULTA COSIT Nº 60, DE 20 DE FEVEREIRO DE 2014)

[3] ASSUNTO: IMPOSTO SOBRE A RENDA DE PESSOA FÍSICA – IRPF
EMENTA: GANHO DE CAPITAL. IMÓVEL. CUSTO DE AQUISIÇÃO. DISPÊNDIOS COM MÓVEIS EMBUTIDOS.
Podem integrar o custo de aquisição do imóvel, para fins de apuração de ganho de capital por ocasião de sua alienação, os dispêndios com móveis planejados e embutidos, desde que se integrem fisicamente ao imóvel, sendo projetados especificamente para determinado espaço, sua instalação se dê de modo permanente ou, havendo possibilidade de remoção, esta não ocorra sem modificação, dano ou mesmo destruição, e resultem na valorização do imóvel. Necessário também que tais dispêndios sejam comprovados com documentação hábil e idônea e estejam discriminados na Declaração de Ajuste Anual do IRPF.
DISPOSITIVOS: Decreto nº 3.000, de 1999 (RIR/1999), art. 299; IN SRF nº 84, de 2001, art. 17, I, “a”.
(SOLUÇÃO DE CONSULTA COSIT Nº 298, DE 16 DE OUTUBRO DE 2014)

[4] ASSUNTO: IMPOSTO SOBRE A RENDA DE PESSOA FÍSICA – IRPF
ALIENAÇÃO DE BEM IMÓVEL ADQUIRIDO POR FINANCIAMENTO BANCÁRIO. GANHO DE CAPITAL. CUSTO E DATA DE AQUISIÇÃO.
Para fins de apuração do ganho de capital no âmbito da legislação do Imposto sobre a Renda da Pessoa Física, diante da ocorrência de alienação (contrato de compra e venda) de bem imóvel que fora adquirido por intermédio de financiamento em instituição financeira (financiamento bancário), considera-se:
a)custo de aquisição aquele que corresponda ao total dos valores pagos, incluindo sinal (ou valor correspondente), os decorrentes das prestações efetuadas a cada ano-calendário, à medida que tenham sido pagas, os juros e demais acréscimos pagos no respectivo financiamento, bem como as despesas permitidas pela legislação do imposto como integrantes daquele custo (tais como: construção, ampliação, reforma etc), até o momento da respectiva alienação.
(…).
Dispositivos Legais: Instruções Normativas SRF nºs 84, de 11 de outubro de 2001 e 599, de 28 de dezembro de 2005.
(SOLUÇÃO DE CONSULTA INTERNA COSIT Nº 2, DE 14 DE JANEIRO DE 2014).

[5] Regra geral, os ganhos de capital da pessoa física na alienação (venda) de bens e direitos são tributados conforme

 

Autor

Daniel Durão de Andrade é advogado e estudante de graduação em ciências contábeis na Faculdade FIPECAFI e sócio do escritório Terciotti, Andrade, Gomes, Donato Advogados.

 

Fabio Pereira da Silva é advogado, contador, Coordenador do MBA de Gestão Tributária da FIPECAFI e sócio do escritório Weigand e Silva Sociedade de Advogados.